Придомовая территория: что входит в состав придомовой территории
Придомовая территория — это участок многоквартирного дома, примыкающий к жилым зданиям, находящийся в преимущественном пользовании жителей и предназначенный для бытовых нужд и досуга. Она отделена от внутриквартальных территорий общего пользования периметром застройки и ландшафтными решениями.
Земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Это право возникает автоматически — с момента регистрации права собственности на первое помещение в доме без дополнительного заявления (ч. 5 ст. 40, ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Если земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, он технически остаётся в собственности муниципалитета, но жильцы вправе владеть и пользоваться им в объёме, необходимом для эксплуатации дома (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10).
Что входит в состав придомовой территории
Согласно п. 3.5.11 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170), территория домовладения должна включать:
- Хозяйственную площадку;
- Площадку для отдыха;
- Детские игровые и спортивные площадки с озеленением и малыми архитектурными формами.
В границы земельного участка под МКД могут включаться трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, площадки для сбора ТКО (п. 6 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 07.03.2019 № 153/пр).
Как проверить границы земельного участка под МКД.
Есть несколько способов как проверить границы земельного участка под МКД:
- Онлайн через Публичную кадастровую карту
Сведения о границах и площади размещаются на сайте Росреестра в открытом доступе. Это самый быстрый способ получить актуальную информацию.
- Через управляющую компанию
УК обязана хранить и актуализировать техническую документацию на дом, включая сведения о земельном участке (п. п. 2, 4 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).
- В муниципальных органах или МФЦ
В случае, если участок не сформирован — необходимо обратиться в уполномоченный орган (в Москве это Департамент городского имущества г. Москвы).
Без чёткого определения границ невозможно полноценное распоряжение территорией, проведение капитального ремонта коммуникаций, благоустройство. Только после постановки на кадастровый учёт участок официально переходит в общую собственность жильцов (ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).
Таким образом, последовательность действий следующая:
- Проверить статус участка на Публичной кадастровой карте.
- Ели сведений о земельном участке нет — подать заявление в уполномоченный орган (например, если объект в Москве – в ДГИ г. Москвы) об образовании земельного участка. Любой собственник помещения вправе обратиться с таким заявлением (ч. 3, 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).
- Уполномоченный орган утверждает проект межевания или схему расположения на кадастровом плане. Схема предварительно выносится на публичные слушания.
- Кадастровый инженер готовит межевой план и подаёт заявление на постановку на учёт в Росреестр (ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ).
Права и обязанности: жильцы vs управляющая компания
Вопросы использования и благоустройства придомовой территории решаются общим собранием собственников посредством очного, заочного или очно-заочного голосования (ст. ст. 44, 44.1 ЖК РФ). Собственники вправе:
- Принимать решения о благоустройстве, озеленении, установке ограждений;
- Определять перечень услуг по содержанию общего имущества;
- Распоряжаться территорией в пределах, установленных законодательством.
Обязанности УК устанавливаются договором управления (ч. 2.3 ст. 161, ч. 1, 2, 4 ст. 162 ЖК РФ). В части придомовой территории это, например:
- Уборка площадок, дворов, дорог, тротуаров;
- Содержание мест накопления ТКО, обслуживание мусоропроводов;
- Сохранность зелёных насаждений и уход за ними;
- Содержание детских и спортивных площадок в соответствии с ГОСТ;
- Обеспечение доступности среды для инвалидов.
- Проверка технического состояния конструкций, кровли, инженерных систем;
Таким образом, придомовая территория — не просто двор, а объект права общей долевой собственности. Её правовой статус определяется комплексом норм ЖК РФ, земельного законодательства и строительных регламентов. Межевание — не обязательная, но крайне желательная процедура для защиты интересов собственников.
